基本案情　　

义乌市某小区于2016年建成交付，其中23幢2单元1503室无人居住，平时由鲍某管理使用。2024年8月13日下午15时55分许，大风下雨致该户窗户外层玻璃破裂散落，导致停放在房屋下方附近车位的包含邵某所有的浙G******号车辆在内的三辆车不同程度受损。邵某为维修受损车辆支付修理费15468元。事故发生时，xx物业公司为该小区提供物业服务。邵某提起诉讼要求鲍某赔偿邵某事故损失，要求xx物业公司承担连带赔偿责任。审理期间，鲍某提供xx小区高层小区物业服务采购项目合同，用以证明案涉破损玻璃属于业主共有区域，物业服务企业有维护和保养义务，如果未尽到维护保养义务造成损失，应当由物业服务企业承担。Xx物业公司辩称，物业服务合同并未载明玻璃是属于业主的共有部分，小区道路绿化或者公共经营收入的场地是属于业主的共有部分。物业在此次事件发生的第一时间通知业主，并协助业主现场处理维护，已尽服务义务，不应承担任何责任。

法院认为　　

本案争议的焦点在于该23幢2单元1503室窗户外层玻璃系属全体业主共有还是业主专有。从破裂玻璃的所处位置看，整块玻璃属于某小区23幢2单元1503室北面房间窗户，与上下楼层同一位置玻璃之间有水泥框架分割，并非整个楼栋同一部位的玻璃是连接的，因此该玻璃构造上具有独立性。从现场照片看，窗户右侧有可开合的气窗，业主可以独立使用，应属1503室房屋的专有部分。关于物业公司是否应承担赔偿责任的问题，邵某未提供证据证明物业公司对建筑物专有部分外层玻璃有维修养护义务，鲍某提供的合同并无约定案涉窗户玻璃属于业主共有部分，不能达到其证明目的。故对于邵某主张xx物业公司承担责任诉请，不予支持。

法律解析　　

《中华人民共和国民法典》

第一千二百五十三条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;

　(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

案例启示　　玻璃坠落造成他人人身、财产损害时，应首先判断玻璃系共有部分还是专有部分，一般来说，共有部分由该楼宇的所有业主共同承担，专有部分则由对其享有排他性所有的业主单独承担，但如果业主与其他管理人签订有委托管理协议的，则该管理人也应承担相应的责任。对物业公司来说，如果能够举证证明自己已经按照物业服务合同约定以及相关法律法规的规定，尽到了对小区公共区域和业主专有部分的合理管理、维护等义务，如定期对房屋玻璃进行检查、对发现的隐患及时通知业主并提出整改建议等则一般不会承担赔偿责任。如果玻璃掉落是由于不可抗力、第三人故意破坏、业主自身使用不当等物业公司无法预见和控制的原因造成的，物业公司通常也不承担责任，但是仍应当注意具体案件需要具体分析。

编辑：唐振华